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公积金的拉动杠杆暖市遭遇多头博弈dd-【新闻】

发布时间:2021-04-07 14:09:57 阅读: 来源:洋酒厂家

公积金的拉动杠杆:暖市遭遇多头博弈

7月,这一轮地方政府自主调控动作之后,住房公积金贷款成为集体使用的政策金融杠杆。

8月27日上午,中国房地产报记者来到长春市住房公积金管理中心,办事大厅的每个窗口都排着很长的队伍,记者上前询问,得知大部分的人都在办理“冲还贷”业务,也就是委托提取住房公积金按月冲还住房公积金贷款业务。从今年8月起,凡申请住房公积金贷款的职工和已经办理公积金贷款的职工,均需与长春市住房公积金管理中心签订《委托提取住房公积金冲还住房公积金贷款协议》,在每月的20日,公积金账户将自动划出还款金额。而以往职工想要提取公积金只能一年申请一次,提取之后才可使用。

长春市住房公积金管理中心贷款处负责人向记者表示,本次调整主要是为了强化公积金服务民生职能以及有效防范贷款风险。在本次政策调整中,除了对提高贷款人配偶要求、军属以及异地转入的政策变动之外,缴存基数的认定变化、省内异地购房业务、委托冲还贷业务成了长春市民最关心的事项。

公积金的拉动杠杆

2014年5月12日,中国人民银行召集商业银行开座谈会,强调要合理确定首套房贷款利率水平。6月6日上午,银监会副主席王兆星在国新办举行的新闻发布会上又表示要大力支持首套住房需求。此后有些城市时而传出有商业银行调整房贷优惠利率,但从目前商业银行执行层面来看,个人住房按揭贷款发放情况并没有根本性的改观。

商业银行现行的个人房贷政策,挤出了大量住房需求,不乏刚性需求。在这样的金融束缚状态之下,自主调控后的城市政府,最可动用的金融杠杆就是住房公积金,一些城市纷纷从此出手。从3月到8月,先后有无锡、南宁、萧山、铜陵、芜湖、合肥、沈阳、长春等城市出台与房地产消费有关的政策,包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等措施。

在长春,从6月19日开始至今,长春市住房公积金管理中心相继出台了17号、22号、28号文件,优化贷款流程、提高贷款效率。

比长春走得更大步的是,安徽宣城、芜湖、马鞍山、沈阳等地在公积金贷款上针对首套房置业者的定向宽松,降低贷款利率,提高信贷额度及审批周期,降低购房者入市的门槛。调整意图很明显,为了增加需求量,刺激楼市交易。

5月26日,芜湖正式公布《关于进一步完善住房公积金缴存、贷款和提取政策的通知》,新政中包括二套房可申请贴息贷款,支持改善性需求等内容。

对于一些城市来讲,公积金贷款购置90平方米以下首套房可以首付两成,这会大大降低购房者入市的门槛,对于自住需求购房者,他们可以提前购置房产,以应对未来房价上涨而付出更大经济代价的成本问题。

如辽宁一些城市公积金还可以异地互贷,这个政策对于刚需购房者,会产生入市购房的促动效用,可以理解为,是在商业贷款利率高企的现状下,对刚需购房者买房机会的保护。

在采访中,对于住房公积金新调整政策是否会刺激到楼市,长春某楼盘销售李经理的观点也佐证了业界对降低贷款利率和提高贷款额度的期盼,他表示:“虽然目前公积金有了一些政策调整,但是目前买房看的是缴存基数、贷款利率这些根本要素,单纯的提高工作效率还起不到本质作用”。

未了的改革

截至2014年3月,全国实际缴存公积金职工1.06亿人,缴存总额6.47万亿元,缴存余额3.27万亿元。

规模6万亿元的住房公积金由谁管理?从这笔巨款中获益的人是谁?这个问题时时被提起,考问着参与管理的各个政府部门。

按照现行的《住房公积金管理条例》,“地方住房公积金管理委员会可以决定具体管理措施。”这对于地方而言,在公积金使用范围和操作规程上具有一定程度的灵活性与弹性。

但是对于这种灵活性与弹性,不是每个地方管理者都认为利好。江苏省苏州公积金中心副主任朱建明以“四不像”形容住房公积金的管理,公积金中心不以营利为目的,却掌管数以亿计的资金,采用的是属地监管模式,即所在地住房公积金的缴存、使用、账户余额等由属地政府负责监管,名义归本级政府的公积金管委会管理,实际上只是挂个名。中央有关部委、省里对公积金也仅仅是政策方面的监督。

而对于最应该从中获益的绝大多数缴存人来说,公积金并不是那么好用。虽然公积金贷款利率比商业贷款低2%,但其限制条件也多。

杭州浦沿中学教师陈妹萍就遇到了提取难题,她去年在写给南方周末的信中说:我在2004年买的商品房。当时是卖方市场,我们不得不选择全部商业贷款。2011年,我们打算提取公积金作装修费用。准备了一大沓申请材料,最后,杭州公积金管理部门告知还缺银行贷款合同。可是那份合同在办理提前还贷退保险金时交给了保险公司。于是我们马上跟银行、保险公司联系,银行只为我们作了已提前还贷的证明,至于合同,两家都以已归档为由拒绝了我们。所以我们至今还是提不了公积金。

缴存人提取遇阻直接带来的一个问题是,公积金沉淀率较高。如2008年,河北省专门提出力争用3年时间使公积金个人贷款率赶上全国水平。之前一年全国公积金个人贷款率为52.83%,沉淀资金占缴存余额的比例为22.76%。河北省2007年末个人贷款率只有27.33%,河北提出之后每年提高7至8个百分点,2010年达到50%,赶上全国平均水平。一番攻坚之后,2010年河北全省11个设区市住房公积金个人贷款率为62.8%。

据南方周末的调查,公积金在一些地方也并未“专款专户”,直接成为了政府部门的准财政资金。2006年,审计署发现沈阳铁路局集中管理的住房公积金存在与生产运营资金混存混用的问题,促动该局32.62亿元住房公积金限时实行专户存储。公积金制度还为国企提供了一条向员工输送隐形福利的途径。由于公积金可免税,石油、金融、电信等行业的国有垄断企业屡屡被爆出为其高管或职工缴纳高额公积金,变相提高福利水平的新闻。

在多头利益结构中,国有商业银行则是公积金制度的一大受惠者。它们享有接受公积金低息存款的特别权力,在公积金项目上其存贷差约为5%,按目前公积金缴存余额3万多亿元算,银行获利达到1500亿元。这还不算商业银行每年向公积金中心收取的归集手续费和贷款手续费。

全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭曾经建议,住房公积金制度尤其是管理制度的完善,关键在于建立全国公积金的顶层设计。

但自2011年启动修订的《住房公积金管理条例》仍未完成。在住房公积金管理缺乏顶层规划之下,住建部在不断地强化住房公积金的监管,确保住房公积金的安全。 记者 刘佳 钟方长春、北京报道

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